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省外20%;3-5年以后做到3个1/3天悦登录
作者:admin    发布于:2020-01-24 15:38    文字:【】【】【
摘要:天悦主管 在2019年地产年末大考中,滨江集团首破千亿,成为千亿房企中最具特色的一家企业。滨江的特色一是高端高品质,二是在浙江和杭州市场的绝对领先地位。对于一个布局相对

  天悦主管在2019年地产年末大考中,滨江集团首破千亿,成为千亿房企中最具特色的一家企业。滨江的特色一是高端高品质,二是在浙江和杭州市场的绝对领先地位。对于一个布局相对集中的千亿房企来说,滨江又是如何实现业绩突破的呢?先来听听滨江集团董事长戚金兴先生是怎么说的。

  业绩篇——跻身“千亿俱乐部”,拿下浙江第一和杭州第一

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  2019年,滨江集团销售额首次突破千亿,达到1120亿,同比增长32%。成功拿下浙江和杭州天悦登录销售额双榜冠军。

  回顾滨江集团近五年的销售之路,可谓走的相当“顺风”,复合增长率达48%。2015年是滨江规模化的转折点,首度提出轻资产战略,此后滨江加大合作力度,以较少资金撬动更大市场份额。

  「雁型布局」是一种「核心依托一城一地、渐次分层向外围展开」的布局模式。这种模式的特点是:

  核心城市可形成核心运营能力、成本控制能力、集采能力;

  能够更好更快地复制到天悦登录周边城市,并在其他外延区域实现快速复制与输出,以此实现规模增长;

  雁型模式稳扎稳打,渐次铺开,相比于散点式扩张可持续性较强。

  2019年,滨江销售业绩贡献占比分别是:杭州63%,浙江其他城市29%,浙江省外8%。对于未来的布局,戚总说“1-2年考虑杭州不能超过40%,省内40%,省外20%;3-5年以后做到3个1/3,杭州1/3,省内1/3,省外1/3”。

  伴随着去杠杆、银根趋紧、表外收缩的整体金融政策环境,房地产行业的集中度正在逐步加强。在这样的整体环境下,房地产企业间的合作将尤为重要。

  从下表可以看到,2019年滨江集团销售前十的项目均为合作项目,意味着滨江集团在项目获取上,合作意愿更为开放,合作项目占比也越来越多。

  目前,滨江对合作开发已经积累出一套相对成熟的经验,将合作对象圈定在全国排名前30的房企,以成本利润率为重要考核指标筛选合作项目,只有这样才能达到“1+12”的效果。

  与其他公司的股权合作略有差异的是,滨江集团的项目合作中基本全部为滨江集团操盘,即使持股比率较低,滨江集团也能从合作项目的操盘中获得可观的项目管理服务费。

  在规模提升的同时,2019年滨江集团开疆拓土,积极补仓,拿地金额达504亿元,共获取优质土地30宗,截止年底库存货值超2500亿元。新增土储地货比1:3左右,同期万科在1:2.5左右。

  2019年千亿房企拿地金额总量占销售额总量的25.9%,同比下降3.5个百分点。与众多千亿房企谨慎的拿地态度不同,滨江集团保持积极的拿地节奏,不断补充粮仓,为未来开发作足准备,2019年拿地销售比依然保持在40%以上。

  图:2018年、2019年千亿房企拿地金额占销售额比重

  2019年,滨江集团践行雁型布局策略,依然将拿地重心放于“大本营”浙江,新增地块全部在浙江省内,荣登浙江省拿地金额排行榜榜首,在冲刺千亿的一众全国化企业中,走出了一条差异化进击路径。天悦登录在浙江省内,除了布局杭州、温州这两个业绩贡献度较高的城市之外,重点布局金华和台州。

  图:2019年滨江集团各城市拿地金额和销售金额对比情况

  未来,除了杭州,滨江集团要在省内布局宁波、绍兴,补仓金华、义乌都市圈,省外重点布局南京、环南京都市圈,及武汉、粤港澳大湾区等机会和趋势向好的地区。

  在2019杭州销售额前十房企中,滨江集团的高端项目(销售均价超过3万元/平方米)的数量最多,整体销售均价高达4.2万元/㎡。此外,滨江集团有12个住宅项目位列杭州销售均价前100名的住宅项目中,高端份额占比达25%,其12个住宅项目的销售均价为5.4万元/㎡,高于高端项目均价4.9万元/㎡。

  滨江的厉害之处,在于实现高品质的同时,资金的流转又很高效,尤其是杭州的项目,基本上拿地一年半之内就能售罄。如拥潮府,从拿地到销售结束仅用了14个月。

  能将高品质做到高周转,滨江的秘诀在于高品质产品的标准化。从2007年提出建立产品标准化后,经过十余年实践,滨江集团形成了“A、B、C、D”四大产品体系十六个标准版本。2018年再度将管理标准化提到重要位置,从工程标准化,到财务流程、人力资源、销售管理、市场品牌、战略投资,滨江各部门完善执行标准化,加快企业发展效率的同时,团队战斗力也不断提升。

  在杭州的豪宅市场,滨江集团一直是“佼佼者”。从钱江新城第一个项目金色海岸,到后来的阳光海岸、城市之星、武林壹号,每每亮相,都是惊艳全城。这些高端项目中,最为出名的是滨江的“蓝宝石”泳池,也是滨江高档项目的标配。

  除了武林壹号以外,华家池、壹品等滨江TOP级别项目也都是用的蓝宝石泳池。

  在高品质开发的道路上越走越稳,滨江集团开始思考还可以再做些什么,寻找新的机遇点。在访谈中,戚总提出未来将继续执行“1+5”战略。其中“1”为主业房地产模块,坚持做精做优做强,保持规模。滨江要争取在3年内,排名上升5位。“5”分别为物业服务、租赁、酒店、养老和产业投资。

  物业服务:今年3月,滨江服务在港交所成功上市,戚总提出未来希望物业服务能与房产模块齐头并进,起到扶持和助推房产业务的作用。

  租赁:希望未来实现房产+租赁双轮驱动,将现金利润转化为商办和长租公寓。目前自持物业面积已超过40万方,目标未来10年确保增加160万方,形成200万方的规模。

  酒店:目前滨江已运营3个酒店,在建2个,目标未来10年再建10个;

  养老:将在1-2年内启动第一个养老项目,戚总认为作为一个优秀的中国企业,要对中国未来的养老做贡献;

  产业投资:戚总谈及新能源、医药和互联网+人工智能三个方向,将主要致力于为年轻人创造施展平台。

  2019年,对于滨江集团来说,是收获颇丰的一年,不仅进阶千亿军团,成功获取多块优质土地,更是不断呈现高品质产品。未来,有产品营造能力和品牌影响力保驾护航的滨江集团,在创新攀登的路上相信也会走得更稳。

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