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大一面还处于特地低级的阶天悦招商段
作者:admin    发布于:2020-03-22 09:35    文字:【】【】【
摘要:天悦平台 北京天恒置业集团注册资金85.42亿,旗下企业逾40家,目前总资产约378亿。历经30余年发展,锁定城镇运营商/历史文化名城保护发展运营商模式,重点发展土地一级开发、房地产

  天悦平台北京天恒置业集团注册资金85.42亿,旗下企业逾40家,目前总资产约378亿。历经30余年发展,锁定“城镇运营商/历史文化名城保护发展运营商”模式,重点发展土地一级开发、房地产二级开发、商业运营、物业运营、房地产金融五大业务模块。2015年天恒集团10盘联动,肇启鸿图新篇!

  近期,北京天恒置业集团有限公司(以下简称“天恒置业”)表现抢眼,不仅在房地产业频频发力,拟定与万科、龙湖等企业联合拿地,更在互联网思维的营销模式上频频创新。全国性回暖背景下,有人高歌猛进,有人转型超车,天恒置业二者兼具,属一边换车轮,一边加速启动的狠角色。联合拿地背后透露着其“平台商”的长远图谋,互联网+房产的理念则使这个企业变得万分耀眼。天恒置业一步步实现从低调到跨越的大爆发。

大一面还处于特地低级的阶天悦招商段

  北京天恒置业集团有限公司(以下简称“天恒置业”)战略定位是“城镇运营商/历史文化名城保护发展运营商”,这个前提是具备综合开发不同业态的专业能力和服务运营能力。基于这样的自身定位,使得我们在土地市场上选择的余地就多一些,能够容纳各种地块的性质。天恒置业除了有成熟的住宅开发经验,在商业运营包括商场、酒店、餐饮等各方面也形成了庞大的资源整合产业链条。未来有机会也会参与到旅游地产、养老地产等不同业务中去。

  另外,相对单一的开发类型,比如住宅开发,已经不能完全适应地产行业发展。随着今天市场的不断变化,房地产会更加注重开发加服务全链条业务,到下个阶段,可能开发占的比例越来越小,服务占的比例越来越大。行业发展趋势驱动我们去做养老和旅游地产,是看重这两个产业强调的不单是开发,同时也是服务。只有具备开发和运营不同性质项目的能力,我们才可以称自己是真正的“城镇运营商”。

  不可忽略的是,天恒置业做养老地产,主要是考虑到中国人口结构已逐步进入老龄化社会,五到十年内城市养老需求和供给之间的严重不平衡,使养老地产这一业务板块面临着需求压力和市场空缺,我们认为这是一个不断增长的市场,存在进入机会。同时,因为天恒是西城区国有企业,在合作资源方面有一定优势,西城区的医疗资源非常丰富,我们有引入优质资源服务于项目的能力。

  联合其它开发商共同拿地共同开发,是地产行业的一种经营常态。动因主要有两个:拓宽融资渠道,共同分解风险,此为其一。另外,更重要的是不同的企业有不同的业务优势,与不同的企业合作,做到优势互补,合作共赢,把每块土地的价值最大化呈现,这是天恒置业联合开发的初衷,也是本质。天恒置业目前处于追赶超越阶段,企业的心态非常开放,愿意与优秀的企业建立合作关系。

  天恒置业集团的前身是西住(北京市西城区住宅建设开发公司)和西开(北京市西城区城市建设开发公司),企业经历三十多年发展,今年在京已然是十盘联动,除了开发时间较长比较成熟的天恒半山世家和天恒乐活城两个项目外,下半年还要再面世三个不同业态的项目,有城市地铁别墅---天恒乐墅,地铁旁的Loft---天恒乐DO,也有南四环精装城市豪宅---天恒金融街公园懿府。秉承提供客户“好产品、好服务、好社区”的理念,我们对这些项目投入非常多的精力来做前期规划:一方面我们与国际优秀设计公司合作,重金打造示范区展示、户型设计、精装修标准,让客户充分感受到“品质筑家”的企业服务理念,另一方面,在可研阶段,市场组和产品研发组数十次市场调研,临摹目标客群,分析客户生活喜好与动线,只为提供更精细化、人性化、生活化的产品给客户。在物业公司的选择上,我们也是从市场上挑选最具服务意识的合作伙伴。所有的一切,都是以客户有良好的居住体验为出发点。

  比如公园懿府这个项目,我们判断项目的主力客群年龄在30-40岁左右,一方面是对城市属性有要求,对城市资源有依赖性;另一方面对价格敏感的同时,又强调居住舒适度。基于此将产品定位110-130平舒适精装三居轻奢豪宅。两梯两户,全石材公共空间,宽绰室内格局,5000元/平精装修标准,产品很有亮点,400万起的总价可以说在当今区域市场,性价比极高。

  互联网+的出现,是网络社会发展的一个必然结果。实体行业与虚拟互联网的结合没有那么简单,从地产行业目前应用渠道看,大部分还处于非常初级的阶段。也许几年之后,这种模式会成为我们企业运作、客户日常居住和生活的主流应用手段,会渗透到我们生活的方方面面中去,即‘互联网+’改变了整个社会生产模式,同时也改变了客户的生活方式,这些对开发商来讲都非常重要。

  举个例子,小型的房地产开发企业,过去很难大规模集采,很多小开发商一年只开发10万平米,集采根本做不到。但是今天,互联网平台诞生,房企依靠平台去集采就OK了,这是生产模式的转变。

  传统地产行业纯卖硬件式的发展模式,已经很难满足消费者需要。我们除了卖产品卖配套,正逐渐向卖安全、卖个性化、卖服务、卖生活方式的新思维转变,某种程度上,要借助互联网思维才能整合实现。所以把房子卖出去并不是结束,而只是整个产业链中的冰山一角,还需要各个行业通过跨界融合来挖掘后端的商机。

  像天恒金融街公园懿府最近这个营销事件,就是利用互联网+的思维来做的。因为它主力客群是新中产阶级,对新事物的接纳能力非常强,这些人的朋友圈流量巨大,非常依赖微博、微信、APP等互联网应用,PC端反而不太热衷。所以我们选择这些新渠道营销,也是想借此扩大影响力。还没开盘,产品特征已经深入人心。

  截至7月底,天恒置业2015年以购买额逾60亿、3幅地块的战绩位列北京土地市场第四名,年底前还会再争取1-2块的获取量。除拿地强势发声,天恒置业近期还导演了今年北京市场最成功的地产互联网+营销事件——南苑项目“百万征案名”活动。

  南苑项目是天恒置业与金融街控股合力打造的南四环地标精装豪宅,在案名揭晓暨产品首发亮相仪式上,双方公司高层悉数出席,显示对这个项目的重视以及信心。案名揭晓一刻,这个被瞩目已久的豪宅有了自己的名字——天恒金融街公园懿府,9月底将在北京市场重磅问世。

  本次征名活动,从6月下旬首次线上召集案名创意,历经一个半月,微博、微信、APP多种渠道同时引爆,8000余组来稿,7万人投票,46万次后台访问、线万余人,互联网思维让小投入撬动了大收益。

  显然,天恒置业创新营销不是突然发力,而是多年资源积聚之后的厚积薄发。针对市场需求变化,在泛豪宅化的市场背景下,公园懿府还有意避开顶豪价格肉搏战,首开入市总价400万起,充分满足金字塔中间阶层的经营改善人群喜好。事实上,天恒置业有着自己对于去化周期的考量,我们要实现销售价格和销售速度的平衡,稳扎稳打。

  据此,2015年天恒置业的销售目标是50亿,虽行业有些许波动,但从未止步向前,而未来五年,我们的愿景将是:商品房销售目标是300亿,资产达到1000亿。

  网易房产:各位好,我是网易房产媛媛,欢迎大家关注我们网易房产对话地产界,聚焦新形势下房企生存战略的重点视频专题栏目。今天我们邀请到天恒置业有限公司地产运营事业部总经理周兴先生来做客。周总是我们网易的老朋友,我记得我上次跟周总的对话是在三年前,三年时间里,其实我们的市场发生了很大的变化。包括我们天恒自身其实也在逐步的完善,每年都焕发出新的生机,尤其是今年,我们会非常关注北京市场。作为西城区老牌资历的国企,天恒在今年上半年频繁的出现在我们土地市场的竞拍现场,并且也取得了非常好的收获,以约60亿元拿下了三块土地,成为我们今年北京土地市场的一颗非常亮眼的明星。其实大家都知道,房地产市场每年都是社会以及各方面人士关注的焦点,我也非常的想跟周总聊一聊这三年来市场的发展,以及天恒自身的发展。

  其实今天非常想跟周总聊的还有一个话题,因为这几年除了房地产市场火热外,互联网市场也非常热,今年互联网+成为各个新兴名词里面热度最广的一个词,每天如果我们在机场里看到所有的畅销书,互联网+、粉丝经济,都跟这些新的名词息息相关,房地产企业也在不同层面的在渗透互联网行业。前一段时间我们天恒还发起了一场叫“百万征案名”的活动,用非常小的投入,就博得了将近2万余人的关注度,我们自己会把它理解成为这是一场房地产和互联网+结合的一个经典案例,所以我们也非常想知道这背后的故事。

  现在我们就开始与周先生的对话,周总你好,我想请您对这三年间的房地产市场有一个概括和形容,如果说用一个关键词来形容今年的房地产市场,您会怎么来形容?又如何来形容我们今年天恒的表现?

  周兴:如果用一个词来阐述的话,我认为回暖两个字是可以代表整个市场的。但是我认为,实际上我还想加一个词,就是分化。回暖是全国性的,而分化是两个层面,一个是指市场层面的分化,我们看到整个房地产市场在回暖的时候,在一二三四线城市各个层级的分化程度是不一样的,有的一线城市回暖更明显,甚至有的二线城市也比较明显,但是三四线城市的回暖程度相对来说是不够的,会差一点,就是说在回暖的过程中产生分化这是其一.

  另外是在一个行业内部的分化,实际上房地产行业内的企业在这段时间分化的比较多,也比较明显。比如刚刚我还看了新闻,有的企业真就不再玩房地产,离开这个行业,去做其它多元化产业。有的大家还忙着转型,也有的还在高歌猛进,甚至加大了在房地产市场的投入,这种不同的发展也是行业内部的一种分化。所以我认为,”回暖”和”分化”是两个可以用来形容近一两年的行业市场特征.

  网易房产:回暖和分化是周总对今年房地产市场的概括。对于这里面的分化,我理解的意思是,有的已经消失了;有的在高歌猛进;有的在做新的转型和尝试。那么天恒属于这三种方式的哪一种?

  周兴:实际上我们可能是两种,一方面我们对房地产行业还是保持相对比较乐观的一种心态,所以我们可能还在大胆拿地,在同行或者是其他合作伙伴来看还在”高歌猛进”,这是一个方面。其实对我们来说,这种高歌猛进,很多人认为我们是一个爆发,我们内部更愿意称之为成长。

  天恒是一个有14年历史的老国企长期保持比较低调的状态,为人少知,但我们自身从未停止过发展.走到今天、成长到今天,我们从人才资源、财务、资本等等方方面面,包括运营能力的积累,到了这样一个点到了一个快速成长的阶段,所以从外面的感觉就是天恒到了一个爆发的状态。我们选择在这个时点爆发,有弯道超车的成分,就是企业规模开始扩张,比如过去原来我们一年开发50万平米,今年加到100万平米、200万平米。当然,这种成长里面,实际上还有一个更广泛意义上转型的成长。天恒过去95%以上的业务都是集中力量做住宅的,现在当然住宅还占我们比较大的比例,但同时商业地产、养老地产、旅游地产也是我们重点的发展方向。换句话说,我们在地产多样化这条路上已经走了两三年,业务结构也在不断成长和发展,所以谈到我们在高歌猛进的时候,是在通过地产多样化方式高歌猛进的,所以可能我们算这三种类型的两种。天悦招商

  网易房产:我理解周总所说的天恒的成长是来自于多元化的布局、住宅、商业、旅游和养老地产齐头并进。其实在任何一个行业里坚守之前,我们都知道冯仑有一本书叫《伟大是熬出来的》,那应该是他的一个名言。我相信坚持肯定会有收获,但是坚持肯定有它的前提条件,就是这个市场它要能承载得了你这些成长和坚持。所以我也想听一听周总对市场的判断,因为我周边的很多朋友都跟我说,房地产市场没有几年了。

  周兴:判断中国的市场,因为中国是一个高速发展的市场。首先我们判断中国还是一个最大的发展中国家,是发展的市场的时候,那么我们看看别人发达国家走过的路。第一个,首先在这个发展过程当中,我们看看比如说美国、欧洲也好,到今天为止他们已经发展了好几百年,他们已经是发达国家,成为发达国家已经好几百年了,我们可以看到这样的发达成熟市场,房地产市场对于整个国家的经济来说都还是一个非常大的比例,还是一个海量的市场,用GDP的数值来讲,产值来讲,它还是一个海量市场,只是这个海量市场机构发生了转换。比如我们在20年前的时候,我们就是简单的数量的增长,一年比如开工100亿,开始是200亿、300亿这样的开工量,后来发现,比如在5年前,我们二手房和一手房的比例,以北京市场为例,到今天二手房市场和一手房市场的比例也是在变化的。今年的统计结果,我相信到年底我们统计会发觉,二手房的比例市场应该比一手房高好多。二手房今年我可以预判一下,今年二手房市场的成交量,用套来作为比例的线的比例,就是说假设卖出三套房子,有两套是二手房成交,市场上只有一套是新房,这个比例是在发生变化的,实际上我们还有一个,租赁市场也是房地产市场的一个组成部分,是非常非常巨大的,只是说这个发展走到今天的美国,它的房地产市场也非常的巨大,房地产市场对美国今天的重要程度也是非常高的,以这个例子参照来讲。哪怕我们坦率的讲,再发展20年过后的中国的房地产市场,依然会是我们的经济的重要的组成部分。但是那个时候的房地产,和今天的房地产内部的结构一定会发生变化。我为什么说我们天恒在这个过程当中实际上我们也在转型,这个转型不是说我们离开了房地产,我们还是依然在房地产,只是我们在这个过程当中,随着社会发展的状态,我们的结构顺着这个行业内在特征,随着整个,不仅是行业,房地产本身,整个社会发展的变化来发生变化。比如过去我们可能5年前甚至10年前,我们就关心住的问题,现在我们可能关心玩儿的问题,玩儿的问题就产生了旅游地产,才会有更多的社会资源投入旅游去,投入旅游地产去,没有旅游就没有旅游地产,是这样的一个方式。随着我们人口老龄化社会的到来,养老这个事情一直都有,为什么现在养老地产这个事情会成为一个行业,甚至成为一个专业?那是因为养老这个需求变得强烈起来,是这样一个状态。我们可能就是说,我认为整个行业的发展,一定会随着社会需求的变化发生一些调整,但是这个行业本身不会消失。

  网易房产:我是不是也可以这么理解:因为我在上次跟同行在沟通的时候有听到,天恒未来想做的是国内最具影响力的城镇运营商,这个决策是不是就跟您刚才谈到的不同的社会和经济形势发展下,对房企的自身角色定位要有要求、有差异?

  周兴:对,你说的非常对。你说的这个词正好把我们的转型实际上是概括起来了。换句话说,我们为什么从那几个方向转?其实这和我们自身对集团的战略定位是有关系的。我们是城镇运营商,就是说过去房地产强调的是房地产开发,其实随着社会的发展,房地产会变成房地产开发加服务,到下一个阶段的时候,甚至是房地产开发占的比例更小,房地产服务占的比例更大。比如说我们要投入的养老地产和旅游地产,它实际上强调的不是开发,强调的是服务,这个是我们集团,我认为对整个行业或者是整个经济社会发展的一个定位。而由于我们这个定位的支撑,使我们的选择转移方向。当然这也和我们过去几十年的积累的资源优势是有关系的,我们认为我们长期以来,在过去30年的历史发展过程当中,恰好在这几个事情上,住宅我们是长期做的,但是通过并购的方式,我们在商业服务业应该有长足的进步,同时我们在养老和旅游应该说是大胆尝试的这样一个组合。

  网易房产:如果周总您说过去几年的发展,我们天恒有在住宅方面良好的经验,这个我们是不怀疑的,包括我们想对城镇运营商的诠释。因为我们大家都知道,像房山区域,我们天恒早年对房山的投入,包括个别项目天恒在房山区域取得的成功,都是很好的佐证。但是服务运营商的话,我自己的理解来讲,比如说旅游地产,比如说养老地产,其实对综合运营能力还是有很高的要求的。像养老地产,前几年都是比较热的话题和名词,但是养老地产它的运营,是要有成套的这种后续的服务的配套的措施跟上。现在我们看到可能做养老地产做的比较深入的一些险资,保险公司在做,如果我们天恒在做的话,我们有哪些优势可以匹配到这些服务?

  周兴:我先说具体的养老,然后回头再说大一点的。养老现在在全世界都是,中国也比较明显,它实际上是三种人在做这个,从来不是一种人或者一种机构在做这个养老。基本上我们看到主要有三种机构在做这个事情:第一个是政府在做养老,好多公益性的养老机构是政府出资在做的,甚至政府在管理它,政府是通过下属的事业机构等等在做,这是一种;第二种是养老机构;第三种就是开发商在做。当然开发商做的时间比较短,最长的我们看到的可能也就五六年的时间,开发商做这个是最近两三年兴起的。

  周兴:也不长。我们国内现在大量存在的,其实都是政府支持下的这些养老机构,这些机构实际上政府是它真正的运营机构。目前主流的就是这三类。而为什么我们天恒要去做养老呢?这和我们企业的背景和资源是有关系的。第一天恒是西城的一个国有企业,而西城特征比较明显的,在教育、医疗的资源是非常丰富的,同时西城养老的压力,从政府这边,因为我们是国企,要承担政府的相当的责任,社会责任,从这个角度上讲,我们有资源也有责任去做这个事情,那我们就要去推动这个事情的发展,这是一方面,从我们压力的角度上讲。但是从动力的角度上讲,我们看到了未来这一块的需求,因为中国实际上是突然之间来到了一个深度老年化的社会,需求是巨大的,但是这个需求现在是没法儿释放的。因为前一段时间我刚刚看到一个数据,我们可能有上亿的老年人口,但是全国现在有效提供的养老床位,至少一个月之内看到的统计数据是500万,这个当然不是每个老人都需要去养老院了,这个是有一定比例的,但是1个亿和500万之间这个比例是严重不对称的,这个肯定是远远满足不了社会需求的。尽管现在政府也在加大投入,险资和开发商,包括其他社会一些资金也在进入养老,但是目前看来,5到10年内,养老的这种需求和供给之间的匹配度,也是远远跟不上需求的,所以这块我们可能会加大投入的力度和速度会比较快,这也是我们前一段时间为什么通过很激烈的竞争,拿下房山地块的一个很重要的原因。因为我们对养老这个事情的判断非常坚定。

  网易房产:我们在模式上是怎么考虑的,比如像养老这块?

  周兴:第一个我们会建设好,在后期我们要和国内成熟的养老服务机构,或者是境外优秀的、知名的服务机构来联合运营。但是前面的建设我们会独立完成。

  周兴:国外或者国内的,这个正在谈判,国外成熟的服务机构一起来运营它。

  网易房产:我们其实还是蛮期待这个项目最后开花结果的。其实我自己来观察天恒这一两年的发展,您刚才说要借助国内外比较优势的资源借力来做,我也发现天恒,尤其是在这一两年,我们也开始采用一些新的方式来做联合开发,比如在拿地环节,我们可能会跟像万科、龙湖这种公司都尝试做一些合作。之前我了解到,可能是非常少,甚至是没有的,不知道这种考虑是出于哪些方面的一些想法?

  周兴:说两个层面,一个是联合拿地。首先联合拿地这个已经是成为行业的常态,但是天恒是从三个维度考虑联合拿地的事情的,第一是风险共担,这个可能也是常态的大家一个标准的说法,但这也是我们的心态之一。但是我认为这不是最重要的,重要的是另外一个因素,我们认为每一块地,因为现在市场高度竞争,竞争的结果也很残酷,每块地的特质不同,现在竞争的结果一定要把每块地的价值最大化,一定要把每一个优势都要充分发挥出来,这个事情实际上不同的企业有不同的优势,那么我们自己有什么维度的优势,同时我们会在市场上去找可能的合作伙伴,它的优势和我的加起来,叠在一起,能不能做到优势的极致化,所以联合拿地,以联合体最终操盘这个项目的时候,能够使项目的优势充分发挥,做到极致,这是我们考虑的最重要的一个因素。当然还有一个因素,天恒作为一个大家说的高歌猛进的这种状态,应该说在这个阶段是一个追赶阶段,我们的心态也比较开放,我们也愿意跟优秀的企业通过合作学习。

  网易房产:这些合作的伙伴,你希望能够从他们身上吸取哪些特质呢?肯定是有期许的吧。

  周兴:对,不同的企业有不同的优势,(针对)不同的优势,我们会跟不同的企业合作。因为我们合作的你们看到的对象其实不是一个,我们通过不同的企业合作吸纳它不同的优势,同时通过学习,来巩固自己的东西,使我们的长板更长短板更短。另外,我认为联合拿地这件事情,包括现在合作的层面、开放的程度,也远不止刚刚谈到的几个方面。我们实际把自己定位是一个平台商,我们做的是平台的概念,将大量的资源整合,特别是旅游地产项目,规模非常大,我们基本上会聚集全世界,最优秀的团队来做这个工作。比如一个10平方公里以上这样的项目,规划那儿会建一个剧院,那我们会召集全球最好的剧院的设计单位来做,同时我们会召集全球最好的运营商来做这个事情等等,甚至召集全球最好的演出单位来组织这个事情。就是说在大型项目上,我们基本上把自己定位成一个平台商,这个我认为那才是比较充分的反映我们对今天这种合作的状态。

  网易房产:跟合作伙伴之间的融合,其实可能会不会是一个问题?

  周兴:不是特别简单,联合拿地这种是一种股权的合作,但是其实股权合作只是合作的一种方式,我们在很多项目上不完全是股权合作的方式,实际上更多的是一种商务合同合作的状态,甚至如果我们做平台商的话,那可能就不完全是一种商业合作所能涵盖的这样一种状态。

  网易房产:今年我看到我们天恒其实有十个盘的项目都会做联动入市,我也看到其实北京今年的市场的去化率其实还是不错的,最起码高于去年,有接近50%的水平。不知道这十个盘在今年的市场上,你有多大的信心,它能够被消化到什么样的程度,有这个预期吗?

  周兴:首先我们十个盘的状态不一样,有的处在销售的后期,有的处在销售的准备期,有的处在销售的高峰期,不同的销售状态不一样。但是我们年度的预算基本上我认为还是相对乐观,今年的销售任务是55亿的销售额,我现在认为,这个可能实际结果应该比这个会好一点,因为我们年初制定的时候,市场的状态还没有今天的状态好,

  周兴:要好于预期。到今年年底比预算超过10%—15%应该是有可能的,应该争取突破60亿吧。

  周兴:因为去年我们商品房可售的整体货值不如今年高,所以今年较去年会有一定程度的涨幅。我们预算做的是55亿,但是我认为,突破10%到60亿应该问题不大。

  网易房产:其实这样的市场是高于我们年初定的预期目标的。

  网易房产:其实我最早跟天恒这边接触是从房山的项目开始的,我还记得当年的乐活城,当时是每次我们想组织网友来看房,乌央乌央的有很多很多人,而且很多人对我们房山的项目印象也比较深,而且房山我们天恒投入的精力也比较大。不知道今年我们,其实我也知道今年我们天恒会推出乐墅项目,不知道您对这个项目有没有一些期许?

  周兴:我们现在在售的房山有乐墅,包括乐活城D5还有一部分尾房,但是相对来说体量比较少了,现在那个可能是市场上比较缺的货源客观来讲。最近我们在重点推出的乐墅。我个人对这个项目是特别偏爱,因为从拿地到规划设计,到最后的建设,我本人都是亲自参与的

  周兴:应该说达到了我们整个团队的预想状态,换句话说,我们基本做到了,把土地的价值充分的挖掘出来。这个产品对大家来讲我认为应该是比较物超所值的。所以不论是对这个项目的运作过程,包括这个产品呈现结果,包括对后期的销售,我个人还是比较乐观的。

  网易房产:我也观察过我们的项目,包括乐墅,我们当时给它的定位是城市地铁别墅,包括我们的南苑项目,其实南苑的项目也是一个精装豪宅,而且它的总价值基本上是属于这种入门级的豪宅,是可以买得到的。当我自己跟我们内部沟通的时候,把它定位成叫一个轻豪宅项目。

  网易房产:这部分豪宅对市场上的产品形态来讲,你怎么看这部分的产品形态它的市场空间,什么样的人可能更会满足这种需求?

  周兴:实际上乐墅和我们南苑项目公园懿府,它实际上是两个客群,客群不一样。公园懿府这个项目,他是对城市属性要求,或者对城市资源是有强烈依赖性的。他可能比如说办公的地点、工作的距离、对城市周边,比如各种配套医疗等等方方面面的要求是特别高的,依赖性很强我们判断这部分人群可能是35岁左右的这样一个状态,一方面要满足工作的需求,一方面要满足家庭的状态,同时这部分人还是相对事业比较成功的,是城市精英,对自己的生活,自己和城市间的联系,自己和城市人群间的联系,要求非常紧密,而乐墅项目,我们判断这个人群的年龄在45岁左右相对来说他的成功已经显示出来了,事业、家庭结构等相对更成熟。

  周兴:肯定会比城市中产高一些当然还有上升的空间,但是他这个时候可以有条件,停下来休息一下,享受一下工作以外的生活。公园懿府一群人可能需要一直奔跑,并且很乐意奔跑,相对年轻,更有工作活力

  周兴:对,他可能会是这样的一种状态,就是说他的成功已经初步显现了。

  网易房产:我们观察来看,北京房地产市场可能也跟拿地的成本越来越高有关系,豪宅或者轻豪宅这种满足改善性需求的这种房源其实是越来越多,大家都分析它可能会跟我们自住房市场是被,就是把我们刚需市场攻占了是有很大关系的。

  周兴:你刚才说的那个实际上是越来越少,不是越来越多。今天早上我看到一个数据,说今年供给商住房390万平米,应该是你们网易新闻里面讲的,只有63万平米是纯粹的商品房,如果看看390万和63万这个比例的线万,大约是六分之一的状态。换句话说我们整个的供给里面,大概只有15%左右的一个状态是纯粹的商品房市场,而85%是保障类,那这个结果就变成了市场的归市场,保障的归保障。如果15%占有率的金字塔塔尖都不是一个相对高端的市场的话,那这个市场结构肯定是出问题了

  网易房产:其实3年前我们天恒就定下了这样一个策略,跟市场变化的被动选择是没有关系的。

  周兴:天恒置身在这之中,应该说我们一直也是沿着这个市场发展的轨迹在发展。你像5年前我们提供给市场产品里面80平米、90平米的刚需产品占绝大多数,我认为是市场这个洪流。但现在,随着市场变化,我们的产品结构也在发生变化。

  网易房产:其实我还想跟周总聊一下,现在市场上比较关注的,我们讨论比较热度的互联网+。不知道您怎么看房地产和互联网的这种结合,它会是一种概念的炒作,还是可以会是一种深层次的延展和探索?

  周兴:互联网+这件事情,在现阶段的大部分的表现是炒作状态,但我们再过5年或者10年来看,这个事情一定会成为社会发展的结果,怎么样利用互联网,怎么+,目前大家还在尝试阶段,但是也许5年过后,这种手段可能已经成为我们的主流模式,或者可持续发展模式会比较明显,因为互联网这个东西最后一定会成为某种方式,一个是成为生活方式,就像今天手机成为我们身体的一个延展部分一样的,绝大部分的人要是离开了手机,你可能就跟抽鸦片的人不让你抽的这个感觉一样,会很难受,因为它成为了我们生活里不可缺少的一部分。同时互联网更重要的也改变了生产模式。以房地产为例,比如小型的房地产开发企业,在过去的情况下,它是很难进行大规模的集采的,因为它生产量小,有很多企业一年只开发10万平米,所以集采这件事情根本不可能,人家都不跟你谈,你一共采购电梯采购10部电梯,你谈什么集采?但是今天,很多小型的房地产企业他们也能集采,因为有了互联网,它可能产生一个互联网平台,通过这些平台去产生小额集采,没有互联网这个事情是组织不起来的。这个就是互联网带来的对生活、生产方式的一个改变,再有以车为例,很多企业要么员工自己买车,或者公司买车,但Uber横空出世之后,它可能改变企业用车的方式你会发现企业对车辆的管理方式可能会发生了翻天覆地的变化。

  网易房产:周总觉得我们在互联网+这个领域,房地产在哪些方面是可参与的?因为现在其实业内很多同行业在做一些尝试,您怎么看这种尝试?

  周兴:方方面面,我认为还是从两个维度上讲,一个从对客户和业主服务的角度上讲,现在房地产行业做得最成功的就是社区服务的互联网+,比如送外卖,包括现在我看有一个洗衣店公司也在用互联网+的这个方式来做这个事情,那实际上是生活服务类的。房地产开发和生活服务是紧密相关的。

  周兴:对。第二个房地产公司要做的什么概念呢?因为我们建造的是房子,房子是个冷冰冰的东西,房子是为了生活使用的,其实我们作为一个硬件的服务商,同时也要考虑后续的软件服务,因为我们的生活方式一直在改变,在发展,可能十年之后你看到的房屋居住环境和现在是有着翻天覆地变化的,也许那时每个人都过着很纯粹的互联网生活。所以目前我们从产品的设计、各方面的输入条件是要和这个发展匹配的,要有足够的预见性,这个是我们房地产企业的责任和义务要做的这个事情,然后就是我刚才说的,社区服务这个领域是很大的,我们还要做一个事情,就是后台服务,后台服务决定整个房地产的生产方式能不能够充分的享受做互联网的这个东西。没有互联网,特别是没有移动互联,客户的定制化生活是不可能的,所以互联网这件事情,一定会深刻影响房地产,但是影响房地产的方式,现在我认为大家都在尝试,不太明确。但是我相信通过三到五年的探索,相对会比较明确而且比较有体系。

  网易房产:其实我们天恒也在做这方面的探索,内部也有这样的沟通和讨论。

  周兴:对,我们内部实际上一直在思考这个问题,或者说有的已经在行动。只是我们的想法是,因为这和我们企业的特质是一脉相承的,我们希望所有的事情做得比较扎实,而不是炒概念,所以我们基本上没有做出实实在在的东西、产品或者服务来,我们可能不方便对外部讲。因为我们整体还是不太喜欢仅仅是炒概念的方式去做工作。

  网易房产:我们最后一个问题也是希望,因为我每次都能收到很多的朋友或者网友在问,今年的市场是不是合理的出手的时机,这基本上是一个10年前大家都在问的问题,我每次给他们的答案都是只要你有需求你就可以来购买。不知道周总对这个问题?

  周兴:第一个,我不希望,问你这拨的人还是10年前问的人,太悲哀了。另外一个我认为就是一定要看清楚自己的状态,就说你买房的目的很关键的,你是作为财务投资、资产配置、生活必需品,还是作为简单的投资甚至是投机的这个状态,一定要分清楚需求,不同的需求状态下,房地产的选择是不一样的。房地产全世界几百年总结下来的经验,无论是我们有管控的国家,资本投资有管控的国家,还是那种彻底自由化的流通的国家,几十年看下来,房地产的保值功能是非常强大的,它不一定是最快的、最迅速的短期投资升值状态的功能,相对而言,它保值能力更强一些。但它绝不是一个投机商品,在这个阶段商品房的价格已经非常高了,并且它的变现是受到一定限制的,交易成本也非常贵,过去可能我们买房,今天买了,睡一晚上就涨5000,这个日子我相信在现阶段肯定没有了,所以肯定不适合投机了。所以说适不适合买房,首先我们想想自己的需求,自己是属于哪一种消费客群,消费群体。

  网易房产:我相信问这些问题的网友,他们自己心里都有一个答案,只不过需要我们业内人士给他一个定心丸,做一个求证,或者说他们不再问这些问题的时候,可能这样的用户他才会更为理性,成为我们房地产消费市场的这种理性的消费用户。其实今天周总跟我们聊了很多,包括互联网+他在现阶段的一个探索,也包括他对今年市场的概括,回暖和分化。最后我也是希望周总对我们这个行业有一个寄语,希望我们这个行业未来是什么样子的?

  网易房产:谢谢周总,这句话所有房地产行业的从业人士都非常想听到,非常鼓舞人心,谢谢。

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